Verborgen gebreken na aankoop van een woning: wat kunt u doen?.

Om juridisch van een verborgen gebrek te kunnen spreken, moeten verschillende voorwaarden vervuld zijn.

Het gebrek moet in de eerste plaats verborgen zijn. Een probleem dat bij een normaal en zorgvuldig bezoek duidelijk zichtbaar was, kan in principe niet achteraf als verborgen gebrek worden ingeroepen.

Daarnaast moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Het moet het normale gebruik van de woning verhinderen of zodanig verminderen dat u de woning niet, of slechts tegen een lagere prijs, zou hebben gekocht indien u het probleem had gekend.

Ten slotte moet het gebrek reeds aanwezig zijn geweest op het ogenblik van de verkoop, minstens in aanleg. Een probleem dat pas na de aankoop is ontstaan, valt niet onder de klassieke regeling van verborgen gebreken.

Voorbeelden kunnen onder meer zijn:

• ernstige vocht- of infiltratieproblemen;
• huiszwam;
• gebreken aan de fundering;
• ernstige constructiefouten;
• bepaalde problemen met riolering of afwatering;
• gebreken die bewust werden weggewerkt of verborgen.

Of een concreet probleem juridisch als verborgen gebrek kwalificeert, hangt altijd af van de omstandigheden van het dossier.

Documenteer het probleem zo snel mogelijk.

Maak duidelijke foto's en video's, bewaar offertes en verslagen en noteer wanneer het gebrek voor het eerst werd vastgesteld.

Bij technische problemen kan het verstandig zijn om een architect, deskundige of andere specialist te laten onderzoeken wat de oorzaak van het gebrek is en of het waarschijnlijk reeds aanwezig was vóór de aankoop.

Dat laatste is belangrijk: als koper moet u in principe kunnen aantonen dat het gebrek niet pas na de verkoop is ontstaan.

Breng ook de verkoper snel schriftelijk op de hoogte. Wacht daarmee niet tot de schade verder is opgelopen of tot alle herstellingen reeds uitgevoerd zijn.

Dit is een bijzonder belangrijk punt.

Bij de verkoop van een bestaande woning wordt vaak overeengekomen dat een particuliere verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken die hij zelf niet kende.

Ook het actuele Vlaamse model van verkoopovereenkomst van het notariaat bevat een dergelijke clausule.

Dat betekent echter niet dat een verkoper zich altijd achter zo'n clausule kan verschuilen.

Wanneer kan worden aangetoond dat de verkoper het gebrek kende en het heeft verzwegen, kan de situatie helemaal anders liggen.

Denk bijvoorbeeld aan vochtplekken die kort voor een verkoop werden overschilderd, een terugkerend probleem waarvoor eerder herstellingen werden uitgevoerd of andere aanwijzingen waaruit blijkt dat de verkoper van het gebrek op de hoogte was.

Daarom moeten bij een geschil niet alleen het gebrek zelf, maar ook de compromis, notariële akte en voorgeschiedenis van de woning worden onderzocht.

De kennis van de verkoper kan een doorslaggevende rol spelen.

Wanneer een verkoper het gebrek kende maar hierover heeft gezwegen, kan hij zich niet zomaar beroepen op een contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid.

Ook voor de mogelijke schadevergoeding is dit relevant.

Het bewijs daarvan is niet altijd eenvoudig. Eerdere herstellingen, facturen, communicatie, verklaringen van aannemers of andere omstandigheden kunnen daarbij belangrijk worden.

Bij een professionele verkoper gelden bovendien strengere regels dan bij een klassieke particuliere verkoop. De concrete hoedanigheid van koper en verkoper moet daarom steeds worden bekeken.

Wanneer aan de voorwaarden voor verborgen gebreken is voldaan en de verkoper aansprakelijk is, voorziet het recht in verschillende mogelijkheden.

De koper kan in principe vragen om de koop ongedaan te maken en de woning terug te geven, of ervoor kiezen de woning te behouden en een gedeelte van de aankoopprijs terug te vorderen.

Wanneer de verkoper het gebrek kende, kan daarnaast onder bepaalde voorwaarden ook een bijkomende schadevergoeding worden gevorderd.

Welke oplossing realistisch en wenselijk is, hangt uiteraard sterk af van de aard van het gebrek en de omvang van de schade.

In de praktijk wordt daarom vaak eerst onderzocht of een minnelijke oplossing mogelijk is voordat een gerechtelijke procedure wordt gestart.

Wacht bij een verborgen gebrek niet af.

De wet bepaalt dat een vordering wegens verborgen gebreken binnen een korte termijn moet worden ingesteld. Er bestaat geen eenvoudige vaste termijn van bijvoorbeeld zes maanden of één jaar: wat als een korte termijn wordt beschouwd, hangt af van de aard van het gebrek en de concrete omstandigheden.

Dat maakt snel handelen belangrijk.

Bovendien wordt het bewijs vaak moeilijker naarmate meer tijd verstrijkt, zeker wanneer ondertussen herstellingen werden uitgevoerd.

Juridisch advies is vooral nuttig wanneer:

• het om een ernstig of duur gebrek gaat;
• de verkoper elke aansprakelijkheid betwist;
• in de verkoopovereenkomst een uitsluitingsclausule staat;
• u aanwijzingen hebt dat de verkoper het gebrek kende;
• een technische expertise noodzakelijk is;
• discussie bestaat over de oorzaak of ouderdom van het probleem;
• belangrijke herstelkosten worden geraamd.

Een advocaat kan eerst de verkoopdocumenten onderzoeken, helpen om het bewijs correct vast te leggen en de verkoper formeel aanschrijven.

Indien nodig kan vervolgens worden bekeken of een expertise of gerechtelijke procedure aangewezen is.

Ontdekt u na de aankoop van uw woning een ernstig probleem dat bij de verkoop niet zichtbaar was?

Wacht dan niet te lang om het probleem te laten beoordelen.

CLAW Advocaten staat kopers en verkopers bij in vastgoedgeschillen. Wij kunnen de compromis en notariële akte onderzoeken, beoordelen welke aansprakelijkheidsregels van toepassing zijn en bekijken welke stappen in uw concrete dossier aangewezen zijn.

Bezorg ons bij voorkeur meteen de verkoopovereenkomst, notariële akte, foto's van het gebrek en eventuele technische verslagen of offertes.