Woning overnemen na scheiding: hoe koopt u uw ex-partner uit?

Ja.

Wanneer beide ex-partners eigenaar zijn van de woning, kan één van hen het aandeel van de andere overnemen.

Daarvoor moet eerst worden bepaald hoeveel dat aandeel waard is. Vervolgens wordt de eigendom juridisch aangepast via een notariële akte.

Zelfs wanneer u onderling volledig akkoord bent, volstaat het dus niet om eenvoudig af te spreken dat één partner voortaan de woning en de lening betaalt. De eigendomsrechten staan in de eigendomsakte en moeten formeel worden gewijzigd.

Het vertrekpunt is doorgaans de actuele waarde van de woning.

Daarvan wordt bekeken hoeveel hypothecaire schuld nog openstaat en welk aandeel ieder van de partners in de woning bezit.

Een eenvoudig voorbeeld:

De woning is vandaag €500.000 waard en er staat nog €200.000 hypotheek open.

De netto waarde bedraagt dan €300.000.

Wanneer beide partners ieder voor de helft eigenaar zijn, vertegenwoordigt het aandeel van elke partner in beginsel €150.000.

Wie de woning volledig overneemt, moet dus niet zomaar “de helft van de oorspronkelijke aankoopprijs” betalen. De actuele waarde en de nog openstaande schuld zijn bepalend.

Notaris.be hanteert dezelfde logica: actuele woningwaarde, resterend krediet en eventuele bijkomende financiële inbrengen zijn de drie kernelementen bij de berekening van de uitkoopsom.

Dan kan de berekening ingewikkelder worden.

Misschien heeft één partner bij aankoop meer eigen geld ingebracht. Of één van beiden financierde later alleen belangrijke renovatiewerken.

Of en hoe die bedragen moeten worden verrekend, hangt onder meer af van:

• de eigendomsverhoudingen;
• het huwelijksstelsel;
• eventuele afspraken bij de aankoop;
• de herkomst van de gelden;
• bewijs van de financiële inbreng.

Een grotere financiële bijdrage betekent dus niet automatisch dat iemand ook een groter eigendomsaandeel heeft.

Dat is net één van de redenen waarom de aankoopakte, eventuele huwelijksovereenkomst en bewijsstukken van betalingen belangrijk zijn.

Omdat de waarde van de woning rechtstreeks de uitkoopsom beïnvloedt, ontstaat hierover geregeld discussie.

De oorspronkelijke aankoopprijs is meestal geen goed uitgangspunt. De vastgoedmarkt kan ondertussen sterk veranderd zijn en er kunnen renovaties zijn uitgevoerd.

Partners kunnen samen een waarde overeenkomen, maar bij twijfel is een onafhankelijke schatting vaak verstandig.

Dat vermijdt dat één partner het gevoel krijgt dat de woning bewust te hoog of te laag wordt gewaardeerd.

Dit is één van de belangrijkste praktische punten.

Wanneer beide partners samen de hypothecaire lening hebben afgesloten, blijft de vertrekkende partner tegenover de bank aansprakelijk zolang de bank hem of haar niet uit het krediet ontslaat.

Dat verandert niet automatisch doordat in de onderlinge overeenkomst staat dat één partner voortaan alle afbetalingen doet.

De bank moet dus akkoord gaan met een desolidarisatie of een nieuwe kredietregeling.

De partner die de woning wil behouden, moet voldoende financiële draagkracht hebben om:

• het resterende krediet alleen te dragen;
• de ex-partner uit te kopen;
• eventuele bijkomende kosten te betalen.

Wanneer de bank niet akkoord gaat, kan de geplande overname daardoor praktisch onmogelijk worden.

Bij het overnemen van het aandeel van een ex-partner is in Vlaanderen doorgaans verdeelrecht verschuldigd.

Het standaardtarief bedraagt 2,5%.

Voor ex-echtgenoten geldt onder de wettelijke voorwaarden een verlaagd tarief van 1%. Dat tarief kan ook gelden voor ex-wettelijk samenwonenden wanneer zij aan de voorwaarden voldoen, waaronder minstens één jaar wettelijke samenwoning en verdeling binnen drie jaar na de beëindiging ervan. Feitelijk samenwonenden vallen niet onder dit verlaagde regime.

Wanneer de verdeling ertoe leidt dat één partner volledig eigenaar wordt, wordt het verdeelrecht in beginsel geheven op de waarde van het betrokken onroerend goed volgens de regels van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Laat de concrete fiscale berekening daarom vooraf door de notaris maken.

Dat kan uiteraard voor discussie zorgen.

Wanneer beide partijen dezelfde woning willen overnemen en geen akkoord bereiken, kan bij gehuwde ex-partners in het kader van de vereffening-verdeling onder bepaalde voorwaarden een preferentiële toewijzing worden gevraagd.

De rechter kan daarbij onder meer rekening houden met de belangen van beide partijen en hun financiële mogelijkheden.

Zo kan het belang van de kinderen of het feit dat iemand zijn professionele activiteit in de woning uitoefent relevant kan zijn. Ook de financiële capaciteit om de oplegsom te betalen speelt mee.

Wanneer geen oplossing mogelijk blijkt, kan uiteindelijk een verkoop van de woning noodzakelijk worden.

Ja.

De woning behouden is emotioneel vaak aantrekkelijk, zeker wanneer er kinderen zijn. Maar de overname moet ook financieel haalbaar blijven.

Wie na de scheiding alleen:

• de volledige hypotheek;
• onderhoud en herstellingen;
• verzekeringen;
• onroerende voorheffing;
• en andere vaste woonkosten

moet dragen, kan financieel veel minder ruimte overhouden dan tijdens de relatie.

Het is daarom verstandig om niet alleen te berekenen of u de ex-partner kunt uitkopen, maar ook of u de woning daarna duurzaam kunt blijven betalen.

Soms is verkoop financieel de gezondere oplossing.

Een notaris is noodzakelijk voor de uiteindelijke overdracht van de eigendom.

Een advocaat kan vooral nuttig zijn wanneer er geen akkoord bestaat over de verdeling.

Bijvoorbeeld wanneer:

• discussie bestaat over de waarde van de woning;
• één partner een grotere financiële inbreng claimt;
• onenigheid bestaat over renovaties of afbetalingen;
• beide partners de woning willen behouden;
• de woning deel uitmaakt van een bredere vereffening-verdeling;
• er ook discussie bestaat over andere vermogensbestanddelen;
• een gerechtelijke procedure dreigt.

In zulke situaties moet de woning niet los worden bekeken van de rest van het vermogen.

Wilt u na een scheiding de gezinswoning behouden, maar bestaat discussie over de waarde, de uitkoopsom of de financiële inbreng van beide partners?

CLAW Advocaten begeleidt cliënten bij de vermogensrechtelijke gevolgen van een relatiebreuk en echtscheiding. Wij kunnen onderzoeken welke rechten ieder van de partners heeft, hoe eerdere financiële inbrengen moeten worden beoordeeld en welke oplossing juridisch verdedigbaar is.

Voor de uiteindelijke overdracht van het onroerend goed werken partijen vervolgens met een notaris.

Bezorg ons bij voorkeur de eigendomsakte, gegevens van de hypothecaire lening, eventueel huwelijkscontract en bewijsstukken van belangrijke financiële inbrengen.