Compromis getekend maar toch van de aankoop afzien: kan dat?

Ja.

Een compromis is geen vrijblijvende reservatie van een woning. Wanneer koper en verkoper akkoord zijn over het verkochte goed en de prijs, is de verkoop in principe tot stand gekomen.

Ook het feit dat u nog geen voorschot hebt betaald, maakt de overeenkomst niet zomaar vrijblijvend.

De notariële akte volgt later en is onder meer belangrijk om de aankoop tegenover derden juridisch te beschermen, maar zij creëert niet pas op dat ogenblik voor het eerst de verkoop.

Dit is één van de belangrijkste redenen waarom een koper toch niet verder kan of wil met de aankoop.

Of de verkoop dan wegvalt, hangt af van de aanwezigheid van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering.

Daarin kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de aankoop alleen doorgaat wanneer de koper binnen een bepaalde termijn een hypothecair krediet krijgt.

Wordt de lening niet verkregen en zijn de voorwaarden uit het compromis correct nageleefd, dan kan de verkoop daardoor niet doorgaan.

Maar de exacte formulering is cruciaal.

Het compromis kan bijvoorbeeld bepalen:

• welk bedrag gefinancierd moet worden;
• binnen welke termijn krediet moet worden gezocht;
• hoeveel banken moeten worden geraadpleegd;
• op welke manier een weigering moet worden aangetoond;
• wanneer en hoe de verkoper op de hoogte moet worden gebracht.

Wie eenvoudigweg stopt met een kredietaanvraag of de afgesproken formaliteiten niet respecteert, kan zich dus niet noodzakelijk op de opschortende voorwaarde beroepen.

Ja.

Partijen kunnen de verkoop afhankelijk maken van andere toekomstige en onzekere gebeurtenissen.

Naast financiering kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het verkrijgen van een bepaalde vergunning of aan andere voorwaarden die voor de concrete aankoop essentieel zijn.

Daarom is het bij twijfel belangrijk om niet alleen te kijken naar de reden waarom u van de aankoop wilt afzien, maar vooral naar wat letterlijk in het compromis staat.

Wanneer de relevante opschortende voorwaarde niet wordt vervuld, kan dit tot gevolg hebben dat de verkoop niet doorgaat.

Dat is juridisch veel moeilijker.

Een gewijzigde persoonlijke situatie, spijt over de aankoop of het vinden van een andere woning geeft u op zichzelf geen automatisch recht om een ondertekend compromis te verbreken.

De verkoper kan in dat geval verlangen dat de overeenkomst wordt nagekomen of zich beroepen op de sancties die in het compromis zijn opgenomen.

Veel verkoopovereenkomsten bevatten een regeling voor het geval één partij haar verbintenissen niet nakomt. Daarin kan bijvoorbeeld een schadevergoeding worden voorzien. In de praktijk wordt daarbij geregeld met een bedrag van ongeveer 10% van de verkoopprijs gewerkt, maar de concrete overeenkomst is bepalend.

Bij een woning van €400.000 kan een dergelijke discussie dus over een aanzienlijk bedrag gaan.

Het is daarom onverstandig om eenvoudig mee te delen dat u “de aankoop annuleert” zonder eerst het compromis juridisch te laten beoordelen.

Dat kan.

Wanneer koper én verkoper akkoord gaan, kan een reeds gesloten verkoopovereenkomst onder bepaalde omstandigheden minnelijk worden ontbonden. Notaris.be omschrijft dit als de ontbinding van het compromis met akkoord van alle partijen.

Dat betekent uiteraard dat de andere partij bereid moet zijn om mee te werken.

Bovendien moet een dergelijke beëindiging juridisch correct worden vastgelegd. Er kunnen ook registratie- en fiscale gevolgen spelen.

Maak daarom niet gewoon onderling per e-mail de afspraak dat “het compromis vervalt”, maar laat de beëindiging correct formaliseren.

Dan moet eerst worden onderzocht wat er precies aan de hand is en wat vóór de verkoop werd meegedeeld.

Denk bijvoorbeeld aan nieuwe informatie over:

• stedenbouwkundige problemen;
• bodemverontreiniging;
• ernstige gebreken;
• vergunningen;
• erfdienstbaarheden;
• de juridische toestand van het goed.

Niet ieder nieuw probleem geeft automatisch het recht om de verkoop te beëindigen.

Relevant kan onder meer zijn welke informatie beschikbaar was, welke verklaringen in het compromis staan, welke voorwaarden werden opgenomen en of de koper bij het sluiten van de overeenkomst correcte informatie heeft gekregen.

Een koper kan een bindend compromis niet zonder meer naast zich neerleggen.

Afhankelijk van de overeenkomst en het concrete dossier kan de verkoper onder meer proberen de uitvoering van de verkoop te verkrijgen of de ontbinding van de overeenkomst en een schadevergoeding te vragen.

Welke sanctie mogelijk is, hangt onder meer af van de clausules in het compromis en van de omstandigheden waarin de verkoop niet wordt uitgevoerd. Een verkoopovereenkomst kan uitdrukkelijk bepalen welke gevolgen verbonden zijn aan niet-nakoming.

Ook een reeds betaald voorschot speelt daarin een rol, maar een voorschot is niet automatisch hetzelfde als een vrijblijvende “annuleringskost”.

Juridisch advies is vooral aangewezen wanneer:

• u het compromis al hebt ondertekend maar de aankoop niet meer kunt of wilt voortzetten;
• uw financiering werd geweigerd;
• discussie bestaat over een opschortende voorwaarde;
• de verkoper een schadevergoeding vraagt;
• u nieuwe problemen met de woning hebt ontdekt;
• u meent dat belangrijke informatie vóór de verkoop niet correct werd meegedeeld;
• koper en verkoper van mening verschillen over de geldigheid of uitvoering van het compromis.

Een advocaat kan eerst het compromis en de relevante communicatie onderzoeken en beoordelen welke juridische mogelijkheden daadwerkelijk bestaan.

Dat is vaak verstandiger dan zelf onmiddellijk de overeenkomst “op te zeggen”, omdat de manier waarop u reageert gevolgen kan hebben voor het verdere geschil.

Hebt u een compromis ondertekend maar kan of wilt u de aankoop niet meer voortzetten? Of weigert een koper de verkoop van uw woning nog uit te voeren?

CLAW Advocaten staat kopers en verkopers bij in geschillen over vastgoedtransacties en verkoopovereenkomsten. Wij kunnen het compromis, de opschortende voorwaarden en de communicatie tussen partijen onderzoeken en beoordelen welke stappen juridisch mogelijk zijn.

Bezorg ons bij voorkeur meteen het volledige compromis, eventuele voorafgaande biedingen en de relevante communicatie met de verkoper, koper, makelaar, bank of notaris.