Huurder betaalt de huur niet: wat kan een verhuurder doen?.

Controleer eerst welke bedragen precies onbetaald zijn.

Maak een overzicht van:

• de achterstallige huur;
• eventuele onbetaalde kosten en lasten;
• de data waarop betaald had moeten worden;
• reeds ontvangen gedeeltelijke betalingen.

Bewaar daarnaast het huurcontract, rekeningafschriften en eerdere communicatie met de huurder. Die documenten kunnen later belangrijk zijn wanneer een procedure noodzakelijk wordt.

Wanneer de huur niet wordt betaald, is het aangewezen de huurder eerst schriftelijk aan te manen.

Een aangetekende ingebrekestelling maakt duidelijk welk bedrag verschuldigd is en geeft de huurder de mogelijkheid om de achterstand alsnog te betalen.

Vermeld daarbij minstens:

• het bedrag van de huurachterstand;
• op welke maanden de achterstand betrekking heeft;
• binnen welke termijn u betaling verwacht;
• op welk rekeningnummer betaald moet worden.

Is er sprake van tijdelijke financiële moeilijkheden, dan kan eventueel een realistisch afbetalingsplan worden besproken.

Ook het OCMW kan in bepaalde gevallen tussenkomen om samen met huurder en verhuurder een oplossing voor huurachterstal te zoeken.

Blijft betaling uit, dan kan de verhuurder een procedure starten bij het vredegerecht van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is.

Afhankelijk van de omstandigheden kan de verhuurder onder meer vragen om:

• betaling van de achterstallige huur en kosten;
• betaling van interesten of een schadevergoeding indien daarvoor een juridische grond bestaat;
• ontbinding van de huurovereenkomst;
• vrijgave van de huurwaarborg;
• uithuiszetting van de huurder.

De vrederechter beoordeelt het dossier en beslist welke maatregelen gerechtvaardigd zijn.

Een huurachterstand leidt dus niet automatisch tot de ontbinding van het huurcontract. De omvang en duur van de achterstand en de concrete omstandigheden spelen daarbij een rol.

Nee.

Ook wanneer meerdere maanden huur onbetaald zijn, mag een verhuurder niet zelf beslissen om bijvoorbeeld de sloten te vervangen of de huurder de toegang tot de woning te ontzeggen.

Alleen de rechter kan de ontbinding van de huurovereenkomst en, indien gevraagd en verantwoord, de uithuiszetting bevelen.

Ook een clausule in een huurcontract die bepaalt dat het contract bij wanbetaling automatisch wordt ontbonden, geeft de verhuurder niet het recht om zelf tot een uithuiszetting over te gaan.

U hoeft niet te wachten tot een bepaald aantal maanden huur onbetaald is om actie te ondernemen.

Er bestaat dus geen algemene regel dat een verhuurder bijvoorbeeld eerst drie maanden huurachterstand moet laten ontstaan voordat hij zich tot de vrederechter kan wenden.

Of de rechter ook effectief de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken, is een andere vraag. Daarvoor beoordeelt hij de ernst van de tekortkoming en de omstandigheden van het concrete dossier.

Bij een beperkte of eenmalige achterstand kan de reactie anders zijn dan wanneer de huurder al maanden niet betaalt of eerdere betalingsafspraken niet naleeft.

Daarom is het meestal geen goed idee om een huurachterstand maandenlang te laten oplopen zonder actie te ondernemen.

Wanneer de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt en de uithuiszetting beveelt, betekent dit niet dat de verhuurder de huurder onmiddellijk zelf uit de woning mag zetten.

Het vonnis moet volgens de wettelijke procedure worden uitgevoerd. Wanneer de huurder niet vrijwillig vertrekt, gebeurt een gedwongen uithuiszetting via een gerechtsdeurwaarder.

Bij woninghuur kan een uithuiszetting in principe pas plaatsvinden nadat de wettelijke termijn na de betekening van het vonnis is verstreken, tenzij de rechter daar overeenkomstig de wet anders over beslist.

Niet iedere huurachterstand hoeft noodzakelijk te eindigen in een uithuiszetting.

Wanneer de huurder opnieuw in staat is om de lopende huur te betalen en daarnaast de achterstand kan afbouwen, kan een duidelijk schriftelijk afbetalingsplan soms een betere oplossing zijn.

Ook een verzoeningsprocedure voor de vrederechter behoort tot de mogelijkheden.

Bij ernstige of terugkerende wanbetaling is het voor een verhuurder wel belangrijk om realistisch te beoordelen of nieuwe betalingsbeloften voldoende zekerheid bieden.

Een advocaat is niet verplicht om een huurgeschil voor de vrederechter te brengen.

Juridische bijstand kan wel nuttig zijn wanneer:

• de huurachterstand blijft oplopen;
• eerdere betalingsafspraken niet worden nageleefd;
• u ontbinding van het huurcontract wilt vragen;
• u een uithuiszetting overweegt;
• er discussie bestaat over kosten, huurschade of de huurwaarborg;
• de huurder zelf tegenvorderingen formuleert.

Een advocaat kan eerst beoordelen welke bedragen juridisch opeisbaar zijn, de huurder formeel aanschrijven en, indien nodig, de procedure voor de vrederechter voorbereiden.

Wordt de huur niet meer betaald en raakt u er met uw huurder niet uit? Dan is het verstandig om niet te wachten tot de achterstand verder oploopt.

CLAW Advocaten staat verhuurders bij in huurgeschillen en procedures voor de vrederechter. We kunnen de huurachterstand en het huurcontract beoordelen, de huurder aanschrijven en indien nodig betaling, ontbinding van de huurovereenkomst en uithuiszetting vorderen.

Neem bij een eerste bespreking bij voorkeur het huurcontract, een overzicht van de huurachterstand en de correspondentie met de huurder mee.